楼市政策
观点汇总

2022年楼市政策一览

以上海封控前后为时间节点，全年楼市政策整体趋松，从购房者、房企管控、金融扶持三个维度松绑刺激楼市复苏。2022整年房地产输出口径转向明显，7月起逐步推出房企惠利政策，四季度政策出台密度达到峰值。疫情后，确保房企保交楼任务及推动经济回稳向上等多重因素下，对楼市金融扶持力度逐步加大。

时隔二十年，房地产已被重申“国民经济支柱产业”。2023年经济复苏看地产，全国楼市看一线。上海作为全国楼市排头兵凝聚了所有的期待，未来在政策方面仍有限购、限贷、首付、税费、利率等调控手段可以使用，市场信心将得以修复，随着疫情管控的逐步放开，将迎来波澜壮阔的一年。

土地市场
观点汇总

土拍成交亮眼：今年上海土地成交成绩斐然，不但地块数量同比增加，成交金额放眼全国遥遥领先其他省市，说明开发商在市场下行区间依然坚定的看好上海的抗风险能力，但去化压力将给到今后的新房市场；

繁荣背后的隐忧：成交主力仍为国央企，不少城投公司举债拿地，非热门地块托底情况明显。多数民企表现并不活跃，市场预期尚未真正修复；

以价换量现象：成交土地溢价率逐批次走低，近底价成交约占6成，仅少量优质地块有“竞拍”气氛，总额近2840亿主要依靠地块数量来支撑。

全年四批次土拍回顾：集中性出让土拍热度下降

22年总计集中性出让地块115块，较2021年92块地，同比上升25%，特别在疫情封闭期后，土拍迎来了高密度的集中供应。自6月、7月一二批次成交后，9月的三批次成交热度下降，而12月的第四批次也考虑了市场容量，将入市地块锐减至6幅。

全年土地成交金额达2839.78亿，成交金额同比去年上升18%，且无一流拍。成交金额全国居首，以北上广深类比，上海成交金额相当于深圳约3.5倍、广州约2.2倍，经济实力可见一斑。

土拍市场国企央企拿地占比居高不下

今年上海土拍市场成绩斐然，从成交企业分析，近8成土地由国企、央企或其参与的联合体拿下，民企港企等占比偏低。其中地方城投公司成为土地市场的中坚力量，以上海来看2021年城投债已达1900亿（江苏为2.65万亿、浙江为1.68万亿），举债买地可谓土拍市场繁荣下的隐忧。

全年土地溢价率低位徘徊，土地溢价宗数整体呈现下降趋势，意味着土拍市场缺乏充分的竞争氛围，凸显了央企国企为成交而托底现象明显，距离真正健康的土地市场尚有较长的路要走。

2023年土拍前瞻

• 2023年全年目前已知有至少35幅住宅土地入市
• 2023年土地供应量最大的区域为青浦，延续了2022年度的大供应量，本年度青浦盈浦出让预计7幅相邻地块；
• 闵行预计出让6幅地块，其中莘庄作为城市副中心具有完善的生活配套体系，2023年度预计出让3幅地以供市场需求；
• 普陀出让集中在桃浦智创城共计5幅地块，值得一提的是桃浦智创城有明确的高品质产品打造出让条件保证；
• 传统的市中心区域出让土地依旧处于低位，新静安（原闸北）中兴路供应较为集中；

后市预判

��着疫情阴霾逐渐消散，2023年的主基调是大力恢复经济，土地市场预期推地数量或将保持甚至超过今年体量。在没有疫情影响的前提下，各入市批次时间较去年适当拉开，减少今年下半年扎堆入市对开发商的筹备带来困扰；

随着政策对城投公司拿地的限制措施、民企资金面的改善等，2023年民企拿地的比例有望上升，成为实力房企增加战略土储的良好契机，一个更平衡、健康的土地市场氛围也备受期待；
核心区域地块风貌保护要求增强，对房企开发能力提出更高挑战，更多历保地块将采用定向出让方式，以确保开发目标和未来的项目品质。

一手市场
观点汇总

供应：疫情后市场加速回暖，全年一手市场供应破千万方，市场供应加速下，置业热情虽仍然高涨，但前期热度难以持续；
成交：在高品质市场水平及市场需求稳健支持下，上海稳居全国第一，也是全国唯一一个总成交金额超过5000亿量级的城市，尽管后续市场热度走低，项目持续分化，但市区、近郊及五大新城仍保持较高去化水平；
价格：受限签放松影响，市区高端项目带动均价上涨，叠加部分房地联动价上涨项目，全年均价同比上升较明显；

2022年全年预售证统计

2022年以来，全年预售证数量超过400张，同比增长27.19%。
2022年全年上海取证项目仍集中在外郊环，占比超过50%，郊环外项目占比有所下降。
今年内环内共获得29张预售证，同比上升7.41%，内中环及中外环取证数量及占比均有所增加。

2022年新房各批次区域供应量分布

2022年上海集中入市项目共推出约94310套新房，总计128065组购房者参与认购，每批次各区入市量如下所示。

一手市场全年供求比收窄，成交均价逐年上升

成交面积：疫情以后一手公寓市场在一月一批次，每月供应超万套的情况下，全年供应破千万方，创近三年新高。但三季度后新房热度明显走低，市场开始分化。

成交均价：受限签放松影响，全年均价同比上升明显，突破六万/平米大关。由于别墅项目的稀缺性，市场长期处于供不应求的状态，虽然供应面积逐年递减，但成交均价同比涨幅明显。

2022年各批次项目认筹开盘情况

2022年项目认筹开盘简析：

各环线积分触发情况：2022年全年认筹项目326个，触发积分项目129个，整体触发率40%，其中内环内触发率高达74%。
月度开盘去化率：疫情后累积的置业需求集中释放，使得6月开盘去年率达到全年峰值，但随着项目不断累积入市，市场热度有所降低，12月开盘数为全年之最。
各批次开盘认筹情况：各批次项目开盘去化率在60%至76%之间波动，积分出发率最高达50%。但触发率与去化率与各批次供应数量不呈正相关，仅与项目和客户需求有关。

2022年各批次入围积分分析

各批次平均入围积分在第四批以后逐渐走低，至12月底仅59.1分，基本下探至历史底部，未触发积分比例也达到年内高位。主要原因为今年后四个月的供应量已超过2021年供应量的50%。积分的下降，不仅是供需关系的如实反映，也同时体现出市场信心的不足。截至12月上海新房库存为49000套，预计2023年全年供应新盘不少于300个,积分可能进一步下跌。

后市预判

整体供应：据不完全统计，2023年预计有不少于300个项目入市，供应量仍将维持高位，或将呈现供过于求态势，市场分化加剧。
市区项目：明年或将是市区供应大年，黄浦、徐汇、静安诸多豪宅蓄势待发，其地段、品质、稀缺度促使客户偏好度趋高。一手新房的密集入市，对购房客户来说或将是一个选房大年。

近郊及五大新城项目：配套及产品力突出的项目去化情况仍然乐观，但可能因同批次分流影响，积分或有明显下降，缺陷项目去化承压。

远郊项目：2022年多数远郊项目因地段及配套一般去化惨淡，但随着更多区域购房利好政策的出台，2023年部分区域有机会迎来复苏。

楼市政策
观点汇总

成交：2022全年网签成交量较2021年度相比呈大幅度下降，但年尾的二手成交量不及预期，持续走低；

区域：全年各个区域的成交量整体下滑，二手市场供大于求，购买力主要集中于新房市场。

高端市场：豪宅类高端产品受市场的整体趋势影响同比2021年度呈下行趋势，但相较于其他类刚需产品及改善类产品所受的影响程度相对较小。

二手市场成交面积显著下滑，年终翘尾效益本年度并未发生

成交量：网签成交量尽管在疫情封控结束后又一波高涨，达到单月最高成交2.1万套，但这波市场热度仅仅持续了4个月后开始逐渐回落。整体来看，本年度的成交量相较2021年下滑显著，主要由于疫情所带来的冲击，整体经济的下滑导致二手市场的低迷，4-5月份的疫情封控加剧二手市场的向下走势，同时新房的大供应下，房票的稀缺性得到一定的改善。通过数据可以看到市场普遍存在年终成交量上涨呈翘尾的上升趋势。但在2022年最后一季度的成交量呈下行趋势。

成交均价：2022年度的成交均价几乎与2021年度持平，无明显变化，多数二手市场卖方依旧坚守价格，不愿低价离场。

供大于求各区成交大幅度下跌，市场整体趋向“喜新厌旧”

成交套数：新房供应足，二手市场不具优势，成交量大幅度下滑

整体情况：从各区域2022年全年环比来看整体均出现下降，由于4、5月因疫情出现真空未有成交。其次受经济下行、新房冲击、去旧购新等因素，市场供应量大于求，整体市场信心不足，二手成交周期拉长，第四季度新政(退税)带来的优势并未显现。

核心区域（黄浦、静安、徐汇、长宁)：2022年网签成交量环比皆大幅度下降，即使一手供应稀缺，购房者仍存在一定程度的观望。

成交均价：二手倒挂的削弱及购买力的下降，价格受到一定影响

整体情况：全市整体来看，个别区域有小幅度上涨，但也并不能证明市场整体有好的情况。反观二手市场供应上升，天价豪宅的倒挂价格开始走低，新房价格具有明显优势，二手价格倒挂的优势正在逐渐被削弱，市场逐渐走向理性化。

核心区域（黄浦、静安、徐汇、长宁）：核心区域的二手价格受网签数量的减少，而出现轻微浮动，影响相对较小，具有地域优势性。

二手市场成交集中在外环以外改善类产品，豪宅类产品受冲击相对较小

2022不同总价段项目成交量均呈现同比大幅下滑，其中500-1000万的刚改户型以及1500-2000万的高端改善户型同比2021年度下降均超70%；2000万以上的成交套数同比2021年度下降值较低，此次二手市场冲击对于总价2000万以上的豪宅产品较小,侧面反映了后疫情时期，整个市场对大空间高舒适性产品的偏爱。

0-500万的改善户型二手成交面积占全市的75%，由此可见2022年度二手的主要成交占比依旧为改善户型；

外环以外成交套数占总成交套数的55%。由此可见外环的二手需求量依旧持高；

后市预判

成交：2022年度新房巨量供应之下，二手市场受到的冲击负荷较大，而2023年度新房供应预测较2022年度有所回落叠加政策利好，2023年二季度后前期积压的置业需求有望集中释放，市场迎来触底反弹；

区域：新房的市场供应导致二手市场相对疲软，但核心区域因地理优势及新房供应不足，预计仍保持相应的热度；非核心区域新房供应及热度的下降，会持续受到影响。

高端市场：高端住宅的需求往往取决于产品力本身的体现，高产品力及稀缺地段的高端产品更受高端客户亲赖，原有的市场热度也将得到延续，未来高端市场将依旧趋于稳定；

思考与启发

外部脱钩加剧，倚重内需循环
房企环境改善，投资意愿加强

当前脱钩论甚嚣尘上，内循环重要性凸显，而房地产仍需发挥稳定器作用。

利好需求端的进一步降息减税、放松四限等预期增强，或逐渐向一线城市传导。

主流房企资金面极大改善，信心及预期得到修复。今年房企在拍地、产品打造、多元拓展方面将有更大伸展空间。

民企机会显现，布局未来发展

在提振房地产的大环境下，今年民企市场机会增加，应抓住市场机遇重新出发，并布局和思考企业未来多元发展可能，适时进行战略重塑。

秉承发展眼光看待土地价值，上海的优质地段圈在不断放大，除传统优质地段，更应看重区域的发展潜力和远景，帮助企业抓住更多机遇。

城市更新升级，将迎历史机遇

核心片区 “历保项目”供应量逐年增多，未来竞争趋于激烈，产品加速迭代至“城更3.0”时代，成为中心片区开发新的风口。

开发商应发力产品升级、项目特色的深度打造，满足市场需求的多样性，打造有生命力的作品。

供给放量冲击，营销焕新重生

在近两年土地高位成交情况下，2023年入市项目量仍处高位，项目间竞争加强，日光不复频现，曾经受到“冷落”的项目营销重新得到重视。

多元化、多维度的立体式营销今年将得到更广泛和运用，紧跟新媒体、新技术的运用。同时策略顾问、广告媒体及渠道资源将由此受益。

数据来源：佑威，瑞数，由J9九游会住宅销售部统一整理，数据截至12月31日