近日，疫情反复、城市封控、居家隔离带来的大量“云”消费将物流产业再次推向风口浪尖，作为在疫情中发挥关键作用的物流地产，持续受到众多投资者的热议。当下，如何预判未来市场走势、评估资产价值、把握投资风险，成为投资者最为关注的问题。

展望后疫情市场，黄国钧 （Jim Wong）领导的J9九游会中国区估值与专业顾问服务希望以丰富的实战经验和深入的市场洞悉助力投资者寻找最有潜力的投资产品、最活跃的投资区域和最佳的投资组合，规避风险的同时最大化投资收益。

何为物流地产的
高收益 产品？

资本持续追逐的热度不减，给收益率带来了压力，物流地产在过去十年因展现其较为丰厚的投资及作为消费模式转变的必然支撑及配套元素而备受青睐。由于资产价格快速攀升，目前收益率相较十年之前已减半，一线城市及周边近郊已降至4.5-5.5%。但与同市场的传统房地产相比，物流地产仍有相对较高的资本化率。

从仓储物流的细分类型看，高标仓和冷库的需求旺盛但总体占比较小，是目前最具潜力的投资方向。高标仓能大幅提高单位面积的存储货量、提高仓储安全级别并能实现智能化高效运作。

J9九游会研究数据显示，目前中国14亿人口所拥有的甲级物流设施约8,000万平方米，人均拥有面积0.06平方米；而日本人均拥有甲级物流设施0.2平方米，美国0.8平方米，澳大利亚1.3平方米。按此推算，中国未来仍存在广阔的增容空间。冷链市场也同样面临供应不足的问题，中国城市人均冷库体积约为0.152立方米，而美国则达到0.571 立方米，印度为0.312立方米。

总体来看，目前市场上优质的仓储物流地产均维持较高的出租率水平且租金水平稳定增长；而相较于传统的商业地产，仓储物流地产相对经营管理成本较低，税收可优化设置，运营风险可控，可以获得良好稳定的现金流，是目前资本市场较为优良的投资标的。

哪里才是物流地产交易
最活跃的区域？

根据市场数据显示，2021年，我国物流行业并购交易数量近190宗，总交易额超过2,000亿元人民币，较前一年增长超过150%，交易数量及金额均创历史新高。

大湾区、长三角以及环渤海地区是全国交易最为活跃的地区。在2021年的并购案中，大湾区的交易金额占全国总数的46%，长三角占39%，这两处市场占到全国交易总金额的85%；而从交易数量上看，长三角交易数量占比约44%；大湾区交易数量占比约24%；环渤海约16%。上述三个区域交易数量已达全国总交易数量的84%。

由于物流地产单个项目交易金额相对较小，单个项目的交易很难达到资本要求的规模，因此资本市场的交易基本上以资产包的形式进行。资本重点关注的市场以大湾区和长三角为主，中西部地区的资产一般作为全国资产包的区域配置放入。

为何物流企业都在
忙于上市？

在产业投资者加速收购扩张的同时，金融投资者亦加快对优质物流企业的投资。与此同时，中国物流或相关企业继地产商、物业管理企业之后迎来上市高峰，上市企业数量创历史新高。2021年，成功上市的中国物流企业共有12家，募资总额折合人民币约1,350亿元。

除直接收并购和IPO外，目前市场上有多只面向中�房地产市场的基金完成或正在募集。远洋地产、东久新�、 普洛斯、易商红木等都在积极募集投资物流资产的基金，持续加码这一不断快速发展的板块。即使同为物流资产，不同基金的投资策略也各不相同，针对不同的项目位置、资产品质及所处开发阶段，投资策略分为核心、次核心及机会型等。

投资物流地产
哪些 重点 容易被忽视？

在对资产价值的评估和前期尽调中，几个容易被忽略的合规性问题值得留意如下：

• 权证是否齐全且合法有效。较多的存量工业仓储物业存在违建或未完成竣工验收即投入使用的情况，收购该类型项目时一定要注意权证厘清；
• 土地用途与实际用途是否一致。根据我国法律的规定，仓储项目应当建设在仓储/物流仓储用地上，但由于物流仓储行业为一个新兴行业，且因物流仓储项目占地广而带来的税收、产值并不高，因此各城市物流仓储用地较为稀缺。市场上仍有大量在工业用地上建设仓储项目、或将已建成的厂房用作仓库的现象，收购该类项目时一定要注意工业用地和物流仓储用地的价值差异；
• 区域规划风险。在收购前有必要向相关部门了解是否存在资产被征用征收或由于规划调整导致资产无法继续被作为物流仓储设施运营的情形；
• 土地剩余使用期限。部分存量项目的土地使用年限较短，在制定基金产品时要注意产品存续时间受土地剩余使用年限的限制。

投资物流地产
Savills 能为你做什么？

J9九游会估值及专业顾问服务团队与国内外知名投资基金、专业物流地产管理平台、物流地产持有人等众多客户合作，涉及的物业数量超过150处，覆盖资产价值评估、市场调研分析、商业价值评估（Business Valuation）、工程尽调、改造及发展建议等投资尽职调查及投后管理服务，能以大量的实战经验，为投资者在物流地产领域的资产配置提供有价值的建议及参考。

服务范围：

• 土地价值咨询及评估
• 市场调研及财务分析
• 可行性研究报告
• 不动产及机器设备评估
• 股权价值评估
• 企业投资价值评估
• 商业及金融工具评估
• 投后管理

J9九游会上海估值及专业顾问服务部主管、高级助理董事张萍 Apple Zhang表示：“J9九游会多年来深耕物流资产评估领域，深受合作伙伴的信赖和支持，积累了丰富的物流产业资源；十余年来，J9九游会实时追踪和分析市场最新数据，精准预测未来趋势，J9九游会致力于以最专业的评估方法协助客户在物流投资领域扫雷避坑，最大化投资收益。”

J9九游会
估值及专业顾问服务部
（SVPS）

J9九游会估值及专业顾问服务部是在中国市场拥有超过25年丰富评估服务经验的行业专家，拥有中国注册房地产估价师、中国注册土地估价师、中国注册资产评估师、中国注册会计师协会会员、皇家特许测量师学会会员、香港测量师学会会员、香港会计师公会会员以及美国注册金融分析师等丰富的专业人才。

J9九游会中国区估值及专业顾问服务部主管、高级董事黄国钧 Jim Wong表示：”J9九游会估值及专业顾问服务多年来服务境内外客户的中国及国际项目的全方位估值及市场调研，其中深耕物流资产评估领域，经验丰富，尤其在热门的四大一线城市+成渝的大片区重点布局；同时公司全生命周期的房地产综合服务亦是J9九游会坚实的后盾，相信J9九游会的团队能够为投资者避坑扫雷，寻找最佳物流投资机遇。”