2022年第二季度，因受严峻的全球经济形势及国内部分城市疫情反复的影响，华南区城市房地产市场多受冲击。整体而言，写字楼租赁及投资需求不同程度缩减，零售品牌扩张情绪皆保持谨慎，住宅市场买家置业心态仍延续理性，各板块市场资产表现继续承压。J9九游会发布2022年第二季度华南区房地产市场总结，回顾华南六城最新房地产市场表现并展望未来市场发展趋势。

广州
写字楼市场：净吸纳量跌至近十年最低，租金指数环比再降1.8%
零售市场：短期市场活跃度仍待提升，空置率环比再升0.9个百分点
住宅市场：刚需买家置业仍保谨慎，成交面积两季连降

第二季度，受外部环境严峻的持续影响，广州房地产市场整体表现倾软。甲级写字楼租赁需求显著缩减，空置率升至近15%；零售物业市场活跃度仍待提升，多商圈空置率普遍小幅波动上升；住宅市场买家置业情绪仍保谨慎，市场成交面积继续下降。

广州写字楼市场
净吸纳量跌至近十年最低，租金指数环比再降1.8%

本季，广州甲级写字楼市场租赁需求显著缩减，多个子市场均有出现大面积租户撤租现象。全市季度净吸纳量自疫情首次爆发以来再次转负，并跌至近十年最低值，进而导致全市平均空置率环比再升3.1个百分点，至14.9%。
同期，多个行业租赁需求普减，业主承压降租，租金指数随之环比下降1.8%，系近十年指数最大环比降幅。季末，全市平均租金降至人民币每平方米每月154.8元。
未来，在全球经济环境仍存在诸多不确定性、部分行业持续进行人员优化调整的背景下，源自贸易、互联网类企业的租赁需求或有缩减。相较之下，金融、专业服务等行业的租赁需求或有望维持稳定。鉴于年内市场将迎供应高峰，全市平均空置率预计继续上升，同时租金水平料将延续下行趋势。

广州零售市场
短期市场活跃度仍待提升，空置率环比再升0.9个百分点

季内，尽管因新项目开业入驻率较高，全市季度净吸纳量转正，但仅为2021年季均水平的51.6%。且本地疫情短暂爆发亦对消费市场有所冲击，存量项目经营稍有受抑，其净吸纳量环比降幅因此扩大。多数商圈空置率随之相应波动上升，全市空置率环比上升0.9个百分点，至14.1%。
同期，多个次核心商圈租金下降，推动全市租金指数环比下降0.9%；上半年，租金指数降幅逐季扩大，累计下降1.5%，平均租金录得人民币每平方米每月661.9元。
年内，尽管受疫情反复的影响，零售商扩张需求仍预计相对谨慎，但得益于具专业运营团队的新项目积极引进品牌入驻，全市空置率有望维持稳定。而受次核心商圈新增供应及部分项目因经营状况不佳下调租金的影响，全市平均租金或延续下降趋势。

广州住宅市场
刚需买家置业仍保谨慎，市场成交面积两季连降

第二季度，开发商推盘节奏逐步恢复，广州一手住宅市场供应面积同比增长14.1%，至 194.5万平方米。同期，尽管宏观政策及个人购房融资环境持续利好购房者，但刚需买家置业仍保持谨慎，全市一手住宅成交面积环比下降3.9%，至130.2万平方米。
期内，因市场成交多集中于中心城区的优质项目，故全市成交均价小幅上升。季末，广州一手住宅成交均价环比上升2.4%，至人民币每平方米44,208元。
年内，多个优质项目预计相继推盘入市，市场供应有望增加。此外，广州第二轮集中供地拟于7月进行竞价，天河、海珠等中心城区亦有土地供应，这将在远期为市场注入更多优质住宅供应。鉴于买家情绪仍将延续谨慎，市场下半年成交预计仍主要集中于核心区位的优质项目。在此带动下，全市成交均价预计有所上升。

深圳
写字楼市场：去化压力持续增加，租金录近两年最大跌幅
零售市场：疫情影响市场参与者预期及信心，空置率近一年内首次上升
住宅市场：市场交易持续低迷，成交面积三季度连降

第二季度，在疫情反复及经济增长承压的双重影响下，深圳房地产市场亦受一定冲击。写字楼市场需求倾软，租金录近两年最大降幅；零售品牌扩张谨慎，空置率近一年首次上升；住宅市场延续理性情绪，全市成交面积连续三季度下跌。

深圳写字楼市场
去化压力持续增加，租金录近两年最大跌幅

第二季度，尽管新项目预租客户如期入驻加之个别项目录大面积租赁成交，全市净吸纳量环比上升6.2%，至8.0万平方米。但受TMT行业调整影响，其租赁需求同比放缓，加之部分其他企业租赁决策受国内疫情影响延缓，全市净吸纳量同比下降51.0%。截至季末，全市空置率环比微升0.1个百分点，至22.9%。
本季，部分项目仍面临去化压力，业主继续降租以求去化。受此影响，全市平均租金降至人民币每平方米每月178.9元，租金指数环比下降2.0%，系两年内最大降幅。
年内，鉴于新增供应总量预计仍然可观，而短期内租赁需求或无显著增长空间，市场仍将面临较大的去化压力，全市空置率预计再度上升。经济形势严峻叠加大量的新增供应入市，市场竞争料将加剧，全市平均租金或将延续下跌趋势。

深圳零售市场
疫情持续影响市场参与者预期及信心，空置率近一年内首次上升

第二季度，在疫情反复及经济增长承压的背景下，市场需求恢复进程相对受抑。品牌扩张活动整体保持谨慎，且多集中于区域高品质商业中心，本季全市净吸纳量因此转负。截至季末，多个子市场空置率环比由降转升，全市空置率近一年内首次环比上升0.1个百分点，至7.4%。
受上述因素影响，市场参与者的预期亦有所下调，全市平均租金有所下降，季末降至人民币每平方米每月628.8元，租金指数环比微降0.1%。
第三季度，若疫情零星散发所带来的不确定影响趋于缓和，并保持可控状态，本地消费市场有望逐步回暖，品牌租赁需求或得以提升。届时，全市空置率料将维持稳定。而受新兴商圈新增供应开业及存量项目因经营压力下调租金的影响，全市平均租金或将微降。

深圳住宅市场
市场交易持续低迷，成交面积三季度连降

众开发商为弥补此前疫情对销售造成的负面影响，于第二季度加大推盘力度，全市一手住宅季度供应面积环比增长3.4倍，达129.0万平方米。需求方面，深圳一手住宅销售市场成交持续低迷、市场情绪仍趋理性，全市成交面积环比下降26.9%，至69.9万平方米。
受市场情绪犹待回暖、成交面积连续三季度下降的影响，部分项目开发商提供小幅价格优惠以求去化。此外，季内非核心区域成交面积占比亦环比提升13.6个百分点。在上述因素综合影响下，全市成交均价环比下降7.4%，至人民币每平方米70,976元。
受中央政策释放回暖信号影响，市场信心正处于筑底修复阶段，刚性及改善需求有望于年内进一步释放，成交量亦将有所增长。此外，价格预计仍将总体维稳，仅小范围波动。

横琴及珠海
写字楼市场：空置率近两年首降，但供过于求仍使租金下降
零售市场：业主加大招商优惠力度，平均租金环比下降

2022年上半年，尽管横琴及珠海商用物业市场去化压力犹存，但得益于期内写字楼及零售市场数个大面积租赁成交的达成，写字楼市场空置率近两年首降，零售市场空置率降至近三年最低。

横琴及珠海写字楼市场
空置率近两年首降，但供过于求仍使租金下降

2022上半年，横琴及珠海写字楼市场无新增供应入市，市场总存量维持在222.8万平方米。同期，在数个大宗租赁成交支持下，两场平均空置率近两年首度下降，期末录得44.5%，环比下降2.4个百分点、同比下降1.6个百分点。
尽管期内市场去化表现尚佳，但供过于求的市场现状仍令业主降租，全市租金指数环比下降3.5%、同比下降4.5%，平均租金录得人民币每平方米每月88.6元。
下半年，市场预计迎来逾50万平方米新增供应入市。在此影响下，市场平均空置率预计上升，项目去化压力将显著增加，平均租金则将延续下降趋势。

横琴及珠海零售市场
业主加大招商优惠力度，平均租金环比下降

2022年上半年，珠海零售市场空置率因部分品牌租约到期退租而环比上升1.2个百分点；横琴零售市场空置率则受部分项目录得大面积租户进驻推动而降至历史最低。整体而言，两市场平均空置率环比下降1.0个百分点、同比下降7.7个百分点，至11.0%，为近三年最低水平。
期内，业主方积极招商并继续加大租金优惠力度，两市场首层平均租金下降至人民币每平方米每月360.4元，租金指数环比下降2.2%、同比下降1.4%。
下半年，受新增供应入市影响，项目间竞争将不可避免地加剧。此外，近期本地疫情复发风险犹存。在此综合影响下，两市场空置率预计均将小幅上升。同时，鉴于新项目入市初期租金或低于当前市场平均租金水平，市场平均租金将延续下降趋势。

东莞
写字楼市场：既有项目去化带动空置率环比下降1.1个百分点
零售市场：部分本地品牌因疫情冲击退租，标杆项目去化向好

2022年上半年，东莞经济发展整体稳中向好，但本地若干次小规模疫情的反复仍对房地产市场产生一定影响。甲级写字楼市场净吸纳量有所下降，零售市场部分中小型本地餐饮等品牌因经营压力退租。下半年，随着政府各项“稳增长”政策的深入落实，房地产市场有望逐步回暖，市场需求预计有所增长。

东莞写字楼市场
既有项目去化带动空置率环比下降1.1个百分点

在市场无新增供应入市的背景下，东莞写字楼市场既有项目继续去化，部分片区于期内吸引数个房地产及专业服务企业入驻，并推动全市空置率环比下降1.1个百分点，至53.3%。尽管如此，但全市净吸纳量仅录得2.2万平方米，仍较去年同期有所下降。
疫情冲击与供过于求的市场现状使得多数业主维持以价换量的租赁策略。截至上半年末，全市租金指数再度环比下降0.6%，平均租金降至人民币每平方米每月56.9元。
未来，随着本地经济逐步复苏及各项“稳增长”政策的落实，市场需求预计保持平稳。此外，考虑到短期市场暂无新增供应入市，租赁需求预计于既有项目释放，全市空置率有望进一步下降。在供过于求的市场格局持续的背景下，租金增长将在中短期内继续承压。

东莞零售市场
部分本地品牌因疫情冲击退租，但标杆项目去化整体向好

上半年，尽管受若干次小规模疫情反复的影响，部分中小型本地餐饮、个人护理品牌因经营压力而退租，但优质标杆项目去化整体向好。在此带动下，全市空置率环比下降0.5个百分点，至13.2%，为自2019年下半年以来的最低水平。
期内，品牌经营压力随消费市场承压而增加，多数业主继续提供租金优惠以吸引或挽留租户，全市租金指数环比下降0.5%，首层平均租金录得人民币每平方米每月309.1元。
尽管短期本地消费市场稍有承压，但鉴于近三年新增供应规模有限，加之现有项目积极招商且多措并举吸引租户，全市空置率有望小幅下降。此外，众业主预计继续提供租金优惠以吸引品牌入驻，全市平均租金或继续下降。

福州
写字楼市场：新项目主力租户入驻，推动全市净吸纳量增长
零售市场：部分既有项目经营承压，租金指数显著下降

2022年上半年，在疫情复发的冲击下，福州商用物业市场整体趋于平静，项目在运营层面的差距持续扩大。尽管在个别运营良好的标杆项目以及新项目的带动下，写字楼及零售市场半年度净吸纳量仍同时环比上升，但受部分既有项目租户退租影响，写字楼及零售市场空置率均环比上升。

福州写字楼市场
新项目主力租户入驻，推动全市净吸纳量增长

上半年，在疫情复发及租赁市场情绪相对谨慎的影响下，大部分子市场净吸纳量为负，但在新项目数个主力租户入驻的助力下，金融街子市场净吸纳量由负转正，并录全市最高值。全市半年度净吸纳量因此环比上涨1.3倍，至约5.5万平方米。尽管如此，但鉴于大部分子市场需求倾软，其空置率仍环比上升，加之新增供应规模可观，全市空置率环比显著上升4.4个百分点，至24.5%。
期内，租赁竞争加剧，市场供过于求延续至今，业主普遍选择降租以求去化。大部分子市场租金下降，全市租金指数环比下降2.2%，平均租金降至人民币每平方米每月98.8元。
下半年预计将无新项目入市，存量将持续去化，全市空置率料将有所下降。鉴于市场尚处于供过于求状态，预计年内租金增长仍将承压，全市平均租金或将继续下降。

福州零售市场
部分既有项目经营承压，租金指数显著下降

上半年，福州零售市场新项目开业便录得较高入驻率，故全市净吸纳量环比上升29.6%，至10.2万平方米。尽管如此，但由于数个既有项目经营状况欠佳，租户续租意愿下降，全市空置率仍环比上升1.1个百分点、同比上升1.1个百分点，至7.2%。
上半年，因受疫情反复的冲击，叠加部分既有项目业主因面临经营及资金问题而降租，全市租金指数环比下跌1.6%、同比下跌1.7%，平均租金录得人民币每平方米每月437.6元。
未来，随着居民消费意愿的逐步恢复，品牌进入福州市场的意愿将逐渐增强，本地消费市场能级有望提升，优质项目租金预计稳中有升，此前降租项目租金降幅有望收窄。

厦门
写字楼市场：需求延续低迷态势，过半子市场净吸纳量为负
零售市场：标杆项目需求表现较好，空置率环比下降0.3个百分点

2022年上半年，厦门房地产市场整体需求继续放缓。甲级写字楼租赁市场延续低迷，平均租金延续下行趋势；零售市场部分商圈因标杆项目经营向好，项目入驻表现多有小幅提升，全市平均空置率小幅下降，但整体而言，项目经营竞争保持激烈，全市租金水平仍有下降。

厦门写字楼市场
需求延续低迷态势，过半子市场净吸纳量为负

上半年，厦门甲级写字楼租赁市场表现延续低迷，过半数子市场净吸纳量转负，全市净吸纳量近七年来首录负值，市场去化压力阶段性加剧。除湖里保税区因受产业优惠补贴政策推动吸引部分企业入驻以外，多数个子市场空置率有所上升，全市平均空置率随之升至27.4%。
期内，受需求表现欠佳影响，全市租金指数承压下行，环比下降0.5%，同比下降1.5%，平均租金降至人民币每平方米每月82.1元。
下半年，租赁需求预计持续倾软，市场活跃度仍亟待提升。此外，多个新项目的集中入市将进一步加剧市场去化压力，并推升全市平均空置率。在供过于求背景下，全市平均租金将延续下行趋势。

厦门零售市场
标杆项目需求表现较好，空置率环比下降0.3个百分点

上半年，厦门消费市场基本维持稳定。同期，零售物业市场标杆项目需求表现较好，项目入驻表现有小幅提升。此外，部分存量项目调改亦获良效并吸引品牌进驻。因此，全市平均空置率环比下降0.3个百分点，至6.7%。
尽管部分商圈因标杆项目经营向好，租金指数环比增幅扩大，但整体而言，项目经营竞争保持激烈，全市租金水平仍有下降。截至期末，全市租金指数环比微降0.1%，平均租金录得人民币每平方米每月401.0元。
下半年，鉴于新增供应多处新兴商圈，其商业氛围仍待培育，项目将面临一定招商压力。同时，项目的集中放量无疑将进一步加剧市场竞争，进而令空置率结构性上升。受市场竞争持续及新兴商圈中新项目陆续入市的双重影响，全市平均租金料将持续下行趋势。

海口
写字楼市场：供应迎新高，竞争加剧令租金下滑
零售市场：项目表现呈现分化态势，核心区位优质项目表现良好

2022年上半年，海口商用物业市场各板块均迎来较大规模的新增供应，市场存量再进入快速增长阶段。在此背景下，写字楼租赁市场竞争加剧，空置率显著上升，业主心态因此普遍倾软，租金环比下降。零售市场项目表现则呈分化态势，优质项目仍表现良好，而其它部分项目则受疫情影响，空置率有所上升。

海口写字楼市场
市场供应迎新高，竞争加剧令租金下滑

2022年上半年，尽管部分新项目录数宗瞩目租赁成交，并推动海口写字楼市场净吸纳量环比上升43.9%，但鉴于期内新增供应为近三年半最高，达21.5万平方米，全市空置率因此结构性环比上升6.0个百分点。
期内，在疫情反复及外部经济环境严峻的背景下，加之大量供应集中入市加剧市场竞争，业主议价态度倾软，全市租金指数环比下降3.7%，同比下降3.8%，平均租金录得人民币每平方米每月112.3元。
下半年，海口预计迎来12个项目集中入市，全市总存量将环比扩张33.5%。鉴于此，租赁市场竞争预计将持续加剧，项目资产表现将因此承压，全市空置率预计上升，平均租金或将延续下降趋势。

海口零售市场
项目表现呈现分化态势，核心区位优质项目表现良好

2022年上半年，疫情复发令海口消费市场承压。受此影响，大部分既有项目均存在租户退租现象，进而导致全市平均空置率环比上升5.1个百分点。尽管如此，核心区域标杆项目仍受青睐，相当数量的餐饮、时尚及休闲与娱乐相关品牌于期内入驻，其中不乏海南首店及海口首店。
期内，尽管全市空置率显著上升，但标杆商业的租金持续提升，多数业主租金预期不减，全市租金指数环比微升0.1%，平均租金录得人民币每平方米每月341.9元。
未来，大量新增供应入市料将加剧市场竞争，预计空置率将延续上升趋势，零售市场项目表现分化态势更甚。