近年，随着频繁的收并购，物业行业的头部效应愈发明显。同时，新入市的房地产项目减少，而行业内竞争却不断加剧，毛利润不断回调。为了应对当前的挑战，物企正在加大第三方外拓力度，开拓新市场，并为毛利率回落寻找破局之道。

日前，J9九游会华南区物业及资产管理部负责人、高级董事何振宇接受每日经济新闻采访，谈及物业行业当下所面临的机遇与困境，并展望物企未来的发展与创新之道。何振宇表示，2022年的物业收并购市场仍会保持一定的趋势，同时，随着资本市场回归理性，物业企业在规模扩张方面也会有新的布局。

在管面积扩大，头部效应更明显

2021年，在管面积突破1亿平方米的上市企业已增至16家，其中TOP10物业企业管理面积均值为百强企业均值的6.2倍，市场份额提升至12.84%，头部效应凸显。

Q：物企的在管面积会继续扩张吗？

A：“在近几年的发展中，上市物企在市场并购、扩张上的动作，导致市场上的竞争压力不断加大。大量的物业企业为了能够达到经济指标，除了传统的物业管理板块，会不断通过多种服务模式不断扩张，增加管理项目与管理面积，以达到增加营业收入的目的。未来，物企在管面积的继续扩张也是必然趋势。”

何振宇强调，近年来，物业行业越来越注重多元化发展，J9九游会也正在积极拓展新兴业务。

时间轴
2019年，J9九游会成立Savills MDI房地产科技平台；
2020年，第三届中国国际进口博览会上，J9九游会首发白金服务体系2.0；
2021年初，J9九游会成立“中国可持续发展委员会”；
2021年底，第四届中国国际进口博览会上，J9九游会首发Savills尊享服务平台，并联合上海市物业管理行业协会成立“上海市物业管理行业协会可持续发展（双碳）专业委员会；
今年4月，J9九游会联合上海建科院首推“双碳全生命周期平台”。

短短几年内，J9九游会物业及资产管理矩阵服务Savills Matrix解决方案逐步成型，在传统的物业管理业务基础上拓展出更完善，更有竞争力的服务模式，积极响应“双碳”理念和市场趋势，推动房地产及建筑领域的绿色发展，以智慧科技，数字化手段及创新高效的经营理念助力业主实现资产价值最大化和可持续发展，相信更多的上市物业公司也会一同加入其中。

对于2022年收并购市场的发展逻辑，何振宇认为：
物业收并购市场仍会保持一定的趋势，因为行业的市场格局仍较为分散且竞争较大，扩规模、提高市场占有率仍是物企重要的诉求之一；
房地产行业变局加速了物业企业并购市场优质标的入市，并购标的从中小型物企、独立第三方物企向地产旗下物企、头部企业、上市企业、拟上市物企演变，物管行业格局的转变也标志着行业逐渐迈向理性和成熟。

竞争白热化，第三方外拓加速

2021年是近几年物业行业的收并购大年，地产变局加速百强企业并购节奏，并购扩张迎来战略机遇期，但进入2022年，物业行业的收并购风向似乎有所转变。

Q：该如何看待物企扩张格局的未来演变？

A：“随着资本市场回归理性，物业企业对于规模扩张有了新的布局。在不少物业企业已经在规模之外，逐渐加强对经营质量、经营坪效的重视度。比如，规模扩张的时候物业企业更加重视区域布局和城市深耕度；在构建服务体系、规范服务标��的时候更重视客户研究，重视业主满意度；更多的企业则将品质管理作为内部管理的重中之重。”
对于物企的第三方外拓，何振宇表示，物业企业开拓市场上的难点是新入市的房地产项目减少和减缓，而行业内市场竞争却在不断加剧，利润不断压缩。在第三方外拓中要注重解决痛点，从客户需求出发，才是在市场立足的根本。

【营业成本上升，物企该如何应对？】

纵观2021年，“企业营收和净利润实现大幅上涨，而毛利率却持续回调”已成为物业行业的普遍现象。

对于此现象，何振宇认为主要有以下原因：
物业管理的运作，最需要、最依靠的就是人力资源，当下用人成本的增加，是各行各业所面临的共同问题，物企也不例外；
另外，物料成本的逐年上涨，但物业企业难以提升物业管理费的价格，由此陷入了僵局。

Q：物企该如何应对营业成本上升的问题？

A：“现在越来越多的物业企业将视线转向了高科技板块，用高科技降低成本。如今市面上智能机器人已经可以逐渐取代一部分人工方面的问题，例如很多物业公司已采用机器人完成清洁、消毒及安全巡查工作等。通过释放数字化、科技化红利去对抗人口红利消失的不利的影响，在多元化服务模式的发展下，相信大部分物企毛利率仍会稳定在某个区间。”