近年，电商、快递业务等现代物流蓬勃发展，随着人们消费升级需求变化，中国生鲜电商迅速扩张，冷链物流需求激增，无论是运营平台或重资产，这条赛道都得到了国内外投资者广泛的关注。

7月15日，J9九游会正式开启“RECONNECT 重新连接”系列直播之产业重连，深度解读中国冷链物流市场发展趋势。

直播现场，J9九游会中国区产业及物流地产部主管罗瑾发起提问，在城市重连之际，如何看待疫情对中国冷链物流仓储产业发展产生的影响？“双碳目标”下，ESG与冷链物流仓储产业又会产生怎样的关联？作为该产业的深入参与者，开发商、投资商、运营商又该如何抓住机遇？

平安海控董事总经理李雯、启橙中国创始人兼首席执行官潘炜、远洋集团投融资中心投资总监吴智锟，与J9九游会中国区产业及物流地产部高级助理董事王睿一同深入探讨。现场讨论火热，让J9九游会一同来回顾直播的精彩内容！

Savills深度解读
中国冷链物流市场发展趋势讲解
精选内容

J9九游会中国区产业及物流地产部高级助理董事王睿表示：”整个冷链的产业链被分为上游、中游、下游，此次重点分享连通上下游的中游。随着人们对食物品质、安全性的需求增加，整个中国生鲜电商迎来爆发的交易量，蓬勃发展的产业链下游直接推动了中游的快速增长。

疫情的反复推动着生活方式的调整与改变，而高标冷库为生活方式的改变奠定了一个实操的路径，第三方冷链物流服务商业务拓展的需求会促进整个高标冷链设施的需求增加，供不应求的市场现状与中国较低的冷库容量水平反映出中国高标冷库行业巨大的发展潜力，其也成为了国家重点支持的一个基础设施。

随着政策不断叠加利好以及高标冷库的基本面向好，资本正积极涌入冷链赛道，其中人们比较关注单仓与冷库的资本化率的区别，虽然目前中国没有单一冷库的成交案例，但从发达国家投资者对于单仓以及冷库资本化率的定价逻辑，发现美国单仓与冷库的资本化率基本一致，境内资本市场也在追捧公募物流REITs资产，物流资产实现多元化退出通道，未来可期。”

聚焦中国冷链物流仓储产业
四大问题，开启全新共赢对话

目前仓储物流及冷链市场的状况?

平安海控董事总经理李雯表示：“从投资商角度，J9九游会整体比较看好物流仓储行业的长期投资价值，也愿意在行业里面持续进行配置。其中关于项目的选择，J9九游会非常注重的是它长期的定位和可持续使用的价值。”

• 供给侧角度：物流仓储，尤其是工业仓储用地，在一线或者是一线周边的市场供给相对还是比较稀缺的状态，因为大多数供地是用于商业办公以及住宅用地，工业用地的相关政策与限制也越来越多。
• 需求角度：过去高标仓的净吸纳量是非常良性的，其中的底层逻辑一方面是中国制造业、消费者的自然性增长；另一方面是结构性的调整，随着商业模式的变化，人们的消费习惯由线下快速迁移到线上，促使一部分零售面积转换到仓储中。
• 价格角度：由于疫情的推动，投资人都在关注的资本化率压缩得比较快，如果说资本化率继续压缩到4.5/4.25以下，就会觉得它的吸引力没有那么高了，所以投资商现在也非常关注整个资本市场的动态。

启橙中国创始人兼首席执行官潘炜表示：”从冷链从业者角度看，中国物流设施已经达到国际水平，甚至在某些局部市场已展现出领先性，但在冷链基础设施上还存在一定差距，不过从整体趋势来看，未来前景巨大。”

• 运营难点：冷链的价值最终体现在运营上，运营能力决定了冷链是否能够达到预期的赢利目标。同时，��营又是一个长周期的事情，有技术难度，有管理难度，有一定的专业门槛。
• 协同与标准化:在冷链基础设施运营中，运营商应该充分考虑多方携手，与客户、投资商、开发商协同和共同发展。冷链基础设施建设区别于干仓，不完全具备通用性，例如一些生鲜电商的定制冷库并不适合其他客户的需求，一旦退出就会造成闲置或改造，形成资源浪费。运营商需要与物流地产开发商专业互补，协同发展，共同来为满足冷链市场的需求服务。

远洋集团投融资中心投资总监吴智锟表示：“从开发商角度，物流行业现在已经到了一个相对成熟的阶段，未来还有很大的发展空间，J9九游会基本上看到一个长远的开发机会，其中冷链物流是下一波比较有潜力的细分领域，J9九游会开发的冷库产品是往标准化以及符合不同场景用途方向发展。”

• 透明度提高：经历十几二十几年的发展，土地价格、租金、资本化率等透明度越来越高，对于不同市场、不同价格的判断，业界人都慢慢趋同，有价有市即资本化率的定价模型和水平都得到认同。
• 风险溢价降低：市场对于物流类资产配置的风险评判已无原来那么高，投资相关领域的资金量也有所增长；整体的收益率的平稳性风险，包括经历过疫情等各种的变化之后，发现它不一定比传统的不动产物业要差，从而慢慢得到传统资本的接受。
• 追求产品的高标准：开发的冷库产品往往是标准化以及可变的，能够覆盖大部分客户的不同需求，只有这��才能达到资本要求的可复制可增长。

疫情对物流市场造成的影响?

平安海控董事总经理李雯表示：”疫情期间，投资节奏处于放缓的状态，很多供应链上下游企业业务停摆，供应链体系受到阶段性的熔断，整个投资市场处于非常审慎的状态，但仓储物流在整个大类的投资板块里还是相对有韧性的细分领域。”

• 疫情带来需求：参考欧美案例，在疫情共存的状态下，欧美物流仓储市场的表现非常优秀，如英国电商渗透率在疫情期间增量达到过去8-10年的总和，在疫情回归正轨以后，它的电商渗透率还维持在30%以上的水平，说明它是一个永久性的变化，是人们整体消费习惯的一次快速变迁，也是疫情推动的实际的变化，带来对仓储的需求，体现物流仓储一定的韧性，内含更优的投资价值。

启橙中国创始人兼首席执行官潘炜表示：“我觉得疫情给整个冷链行业带来长期的正面影响，也让市民们对冷链有了全新的认识。”

• 在封控期间，老百姓看到了冷链的社会价值，同时J9九游会也看到了冷链的刚需，市场对于高标准冷链设施的需求增加，高柔性的多温区冷库需求是积极向上的。不过，疫情对冷链行业也是有冲击的，前端的餐饮、零售、电商受到的打击非常大，冷链行业还要承担日常运营成本，员工工资、房租水电等, 与很多行业一样都面临着巨大压力，但这不会是常态。

“双碳”目标下，如何看待ESG与冷链的关系？会采取什么措施？

平安海控董事总经理李雯表示：”从投资端看，越来越多的境外投资方关注ESG的话题，在项目的选择上，J9九游会也会看在运营端是不是能够实现一个高效运转低能耗。”

在过往投资案例中，J9九游会投的冷链龙头企业将ESG概念植入企业文化中，并有专门的创新科研团队关注和推动节能减排这个方向，让项目运作得更有效率。从投资商角度，希望跟行业里面这样有相同价值观的开发商运营商去做更多的合作的方式。

中国物流及冷链市场发展前景?

平安海控董事总经理李雯表示：“冷链目前在一个初步发展的阶段，这个行业还需要很多人的力量去把它逐步提升变革优化，以及标准化，其中我觉得资本的力量可能是一个非常核心的资源，对J9九游会而言，J9九游会是长线资本，是以长远的眼光希望参与到行业的发展当中去的，而不是短期逐利，更多的是看到更长远的价值。在未来的项目的配置中，我会更加关注这能否有助于行业未来的发展，在项目、运营商或者是整体的合作伙伴的选择上，对我也是一个很长远的借鉴。”

启橙中国创始人兼首席执行官潘炜表示：”中国冷链物流市场有很大的发展空间，J9九游会也要向发达国家学习，将国际标准和中国冷链市场实际情况相结合，调配全国资源，实现国内大循环，建立一个统一的大市场，促进消费升级，满足老百姓对食品安全和质量的追求。”

远洋集团投融资中心投资总监吴智锟表示：“开发商是一个承上启下的角色，既要面对资本方又要面对客户。经历过疫情后，更加提醒J9九游会在变化当中要寻找不变，J9九游会要打造可以在运营端适合不同这个场景上的通用型产品，来控制住未来运营的风险，这也是资本方比较担心的，是J9九游会的长远使命。”