7月28日，J9九游会“RECONNECT 重新连接” 360°城市运营领航者系列第五期精彩开讲，探讨“未来城市更新新趋势”。直播期间同步发布了由J9九游会与华建集团华东建筑设计研究院有限公司共同撰写的城市更新系列白皮书——《由工业遗存到城市复兴》。

当天的直播间大咖云集、反响热烈:

• 上实发展股份有限公司综合规划设计部、部门总经理李东红博士
• 上海楷林楼宇科技研究院执行院长、楷林置业副总经理、商务智慧园区首席架构师盛锴
• 华建集团华东建筑设计研究院有限公司：城市更新与历史建筑保护设计研究院副总建筑师高丹，城市更新与历史建筑保护设计研究院城市更新规划设计所总监刘洋，城市更新与历史建筑保护设计研究院、城市更新咨询与研究中心总监寇志荣
• J9九游会：华东区策略顾问部负责人、高级董事朱锋，广州商业及零售服务部负责人、董事张宸豪以及华东区策略顾问部助理董事朱晓茜

未来城市“新蓝图”
城市更新“新趋势”探索讲解
精选内容

华建集团华东建筑设计研究院有限公司城市更新与历史建筑保护设计研究院、城市更新咨询与研究中心总监寇志荣主持圆桌讨论。

从目前城市更新的现状来看，请大家分享一下现有的更新方向大致有哪些，暴露出的问题又有哪些？

上实发展股份有限公司综合规划设计部部门总经理李东红表示：“我认为城市更新项目有三大特点：第一点是综合性和一体化。城市更新既要保护有价值的历史风貌，又要考虑与城市肌理的融合和城市功能的连接，同时要进行功能置换以及新空间的打造，此外还要采用新技术、赋予项目新性能。这所有方面需要综合考虑，并且整合一体。

第二点是开发模式的多维性。从城市更新早期由政府或企业单一主导的开发模式，越来越转变为政府、开发企业、土地所有者、土地居住者等利益相关者多方合作的开发模式。

第三点是复合性、开放性和灵活性。在城市更新项目开发设计上，由于项目空间的使用者从生产者转变为消费者和体验者，空间情感也从消极服从转变为积极探索的状态，更加突出空间的流动性、异质性、多样性和开放性。”

华建集团华东建筑设计研究院有限公司城市更新与历史建筑保护设计研究院城市更新规划设计所总监刘洋表示：“J9九游会从尺度上可以把城市更新分成四种，最宏观的是体系性更新，比如上海一江一河建设导则就是针对滨水公共空间做出的纲领性要求；片区整体更新，比如上生新所；另外还有楼宇更新和微更新，比如艾迪逊酒店是由办公楼改造而成，南京路步行街东拓是改造优化步行环境，这两类更新主要目标是提升土地价值、提高城市空间品质。”

上海楷林楼宇科技研究院执行院长楷林置业副总经理商务智慧园区首席架构师盛锴表示：”从城市更新的范畴来看，投资者需要提供资产优化以及活力焕新的服务，资产越有活力代表更新越成功。另外，在空间设计美学角度去提高社会效益；最后是运营三角，就是空间加服务加内容，更新的同时也能够升级它的经济价值。”

J9九游会中国区战略顾问中心华东区策略顾问部负责人、高级董事朱锋表示：“曾经粗犷的开发模式和‘人’的链接度比较微弱，未来的更新则将更注重社区社交和城市更新载体的呼应，城市更新与‘人’的链接将会慢慢增强。同时，城市需要的是小规模，渐进式的更新，我相信未来J9九游会会看到更多的公共环境微更新、社区的共荣共生状态和以可持续发展为准则的升级更新。”

J9九游会中国区战略顾问中心广州商业及零售服务部负责人、董事张宸豪表示：”从商业角度来看，我想谈一下老城区和老物业的微更新，因为物业条件的限制会影响中高端品牌的进入，同时由于服务的终端群体多为大众消费者、学生和文艺青年，因此优质品牌导入会面临困难。”

目前现有的国家政策法规中有哪需要注意的事项，不同城市在城市更新方面又有哪些显著不同？

朱锋表示：“不同的城市有不同的城市化发展进程、城市历史文化文脉和城市肌理，城市主打的产业也各有不同。在华东区域城市群里，比如浙江省的特点就很明显，以宁波和杭州这两座城市为例，它们都更关注人文生态的传承和打造，提倡城市双修。而江苏省则更关注对历史风貌的保护，强调城市微型更新，比如南京，苏州等历史主城区历史底蕴深厚的城市。

因此，不同城市的更新工作的开展，都需要进行大量地摸索和研究，城市和城市之间很难去复制粘贴，这也是J9九游会所在这个行业的对于研究不同城市更新市场的工作重点。”

张宸豪表示：”从去年到现在可以看到广州的这些城市更新，尤其是城中村的旧改呈现放缓的趋势，这个趋势我估计可能在未来一到两年还是不会得到很大的改善，但在提升经济发展质量与保护绿水青山的大背景下，广州未来的旧村改造将能够更科学、更有效地去考虑对社会和消费者更具意义的更新工作。”

李东红表示：“我觉得城市更新项目需要关注建筑在运营阶段的绿色化、健康化和运营效率提升的问题。��长宁88项目的改造为例，J9九游会持续跟踪项目的运营情况，通过能源审计工作，发现项目运营具有优化空间。

在此基础上，深度运用BIM（建筑信息模型）技术、物联网及大数据等先进信息技术，建立了集安全管理、能源管理和环境管理为一体的智慧运营管理平台，以数字孪生反映相对应的实体建筑的实际运行状态，并与物业管理联动。

通过平台管理和项目改造优化，项目运营能耗降低10%以上，室内空气质量指标（污染物浓度）降低40%，并且提升了建筑运营效率、节约了运营成本。获得上海市第四届BIM技术应用创新大赛二等奖和上海市第一个对照2020版绿色建筑运行建筑标识二星级认证。”

目前的改造更新对物理空间的设计提出了更高的要求，既要传承人文历史，又要提高使用效率，请问这样的更新如何实现？

 刘洋表示：”在城市更新中项目，设计师除了考虑‘怎么修’，还要考虑‘怎么用’。需要对既有空间要素进行全面地梳理摸排，处理好新旧关系，在现代的使用环境中保留历史和文化记忆。除了设计和技术上的要求，更新项目的开发模式和运营管理也十分重要，运营前置的思路有助于J9九游会在设计之初就考虑清楚‘怎么用’从而有的放矢地研究‘怎么修’。同时成功的更新项目离不开政府、开发商、居民的共同协作。在新的更新政策条件下，城市更新动作补充和完善城市公共要素体系，开发商获得政策奖励，城市公共服务水平和环境品质得到提升，居民获得了便利，是多方的共赢。”

请分享一下在商务空间更新上的新路径、新模式、新经验？

盛锴表示：“商务空间更新，除了楼宇物理载体的更新，同样还是场景的更新。J9九游会对场景的理解就是空间加服务加内容，J9九游会希望在传统物联网的基础上打造智慧空间的远程连接平台，同时通过倡导办公连锁化降低运营成本，所谓连锁化就是通过一个平台化的运营和标准化的服务来提升楼宇的资产价值，我认为这是未来楼宇更新的一个趋势。”

精彩主旨演讲“城市更新未来趋势”

J9九游会华东区策略顾问部助理董事朱晓茜表示：”城市管理就是：随着整座城市的更新和管理，不断精细化发展的过程，因此城市更新本身也愈发精细化，包括对于传统建筑的保护修缮、区域填充、业态更新、产业升级、到城市复兴这类的空间和空间内容的更迭和交替。”

精彩主旨演讲“城市更新未来趋势”

华建集团华东建筑设计研究院有限公司城市更新与历史建筑保护设计研究院副总建筑师高丹表示：“西安大华1935是大家非常熟悉的项目，它是十三朝古都、历史文化名城，有着深厚的文化底蕴和丰富的历史传承，是工业发展的基础。从1860年代到1990年代，近代工业萌芽、工业起步、社会主义初步的工业发展、现代工业发展再到城市结构的调整，它不断更新改造，规模尺度和面貌有着惊人的变化，非常值得J9九游会参考。”

理想中城市更新未来的面貌？

李东红：“有温度、有厚度、有活力、有效益。”
刘洋：“城市更新以后会越来越像一个圈，一直滚动下去。”
盛锴：“安居乐业、安全便捷。”
朱锋：“更多社群应该参与到对于城市更新的发展思考。”
张宸豪：“更多引领消费升级的载体将会出现。”