疫情爆发以来，居民的消费习惯正悄然改变，网络零售蓬勃发展，这也使得物流投资市场表现活跃，整体逆势而上，市场需求、物业资产表现均显著提升。不论着眼大湾区亦或是放眼全国，物流市场已逐步发展成熟。但随着市场的发展，大湾区物流市场也面临着诸多挑战。在挑战和机遇并存的当下，该如何看待大湾区物流市场的未来？

5月12日，J9九游会用一场直播深度解读大湾区物流地产市场的机遇与挑战，与在场的嘉宾一同探讨物流市场的未来趋势，聚焦五大问题，动态剖析大湾区物流地产市场的未来发展。

现场金句频出，让J9九游会一同来回顾昨天的精彩内容……

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五大问题
回顾后疫情时代物流地产市场
发展机遇论坛精选内容

Q：疫情前后，物流市场板块的变化与机遇。

宝湾物流总经理冯海虹：“影响主要分为两大层面：
投资层面：在2021年，大家对物流地产行业投资热情较高，但随着后疫情阶段以及俄乌战争，市场投资者进入谨慎阶段，整体行业近期都会出现下行压力，最终反映在资本化率，J9九游会判断会有一定上升。但J9九游会也一直看好中国长期经济，特别是作为国企，对于主要投资在大湾区以及长三角，J9九游会还是非常有信心。
业务层面：疫情背景下更加注重对冷链、食品安全、健康等需求的提升，催动行业提档升级。物流作为服务经济发展和社会民生的保障性功能更加凸显。2022年4月25日，国务院办公厅发布关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见。物流行业将迎来新一轮机遇期。”

Q：随着不断发展，物流市场开始面临诸多难点，如竞争激烈，资产收益率萎缩、土地价格提升等等。大湾区作为重要的投资市场，投资商面临的挑战和相应对策是怎样的？

博枫地产高级副总裁、中国区物流负责人徐文焱：“投资商面临的挑战在于拿地竞争激烈，地价水涨船高。主要应对策略有四方面：
首先要重视区位，优先关注核心市场，其次是关注大湾区内的新兴物流市场；
第二，重视设计和工程造价管理，优化结构和改进施工工艺，同时通过更好的设计为客户提供更高效，更具性价比的操作空间，实现定制化服务；
第三，优先考虑在地理上享有制造业集群优势的项目，使项目成为区域内产业协同的仓储选择；
第四，立足于大湾区发达的制造业，博枫未来会考虑产业园+物流的形式，与客户合作共同拿地，在创造物流需求来源的同时，解决地块产值和税收的痛点。”

Q：作为大湾区的后起之秀，如何看待珠西片区的产业及物流发展的现状和机遇？

J9九游会珠海公司总经理刘晓南：”以珠海代表的珠江西岸城市产业及物流发展具以下三大机遇：
机遇一：在政府打造珠西物流基地的推动下，江门持续吸引更多知名物流地产开发商进驻市场，近年江门市场规模已开始扩大
机遇二：未来，随着深中通道的落成，珠西片区基建网络将进一步升级，区域物流市场发展将再获助益
机遇三：珠西片区物流地产市场投资收益率高于大湾区内其他片区城市，仍属于投资价值洼地”

Q：挑战之下亦有机遇，聚焦大湾区，近年区域市场上也不断涌现出诸多‘现场级’的积极表现，比如‘希音’现象等，除了倘若J9九游会深入探其根源，是哪些因素造就了大湾区物流仓储租赁市场的火热表现呢？

J9九游会深圳产业及�流地产部高级经理王骏：“我认为以下三个方面造成了现在大湾区物流仓储租赁市场的火热表现：
总体而言，湾区的物流仓储租赁市场是一个供需相对不平衡的市场，很多重点区域比如深莞惠，广佛的部分地区都出现了一仓难求的情况。珠三角属于全国制造业的前沿，区内的需求量迅速增加而得不到有效满足，造成了市场的火热及甚至部分需求外溢，带动了整个湾区物流租赁市场的火热表现。
结合希音的情况来说，在疫情持续波及全球的情况下，由于国内疫情控制得相对较好，大量订单从其他区域转移到国内，造成订单量的大增，也造成了区域市场对于物流仓储空间的大量需求。
中国是制造业大国，并且正在向制造业强国迈进。企业为了未来发展不受供应链及国际局势的影响，加大对原材料的采购和存储，从而增加对物流仓储的需求，也就加剧了大湾区物流仓储需求持续火热的局面。“

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四大角度
回顾《大湾区物流指数》
发布会精彩内容

2021年，尽管受奥密克戎的负面冲击，全球供应链仍面临空前压力，但全球贸易已强势复苏。此外，国内经济稳定增长，网络零售市场不断扩张。这共同为大湾区物流市场的深入发展奠定了坚实基础。直播中，J9九游会华南区研究部发布2021年下半年《大湾区物流指数》，简析区域物流市场发展趋势。

租赁市场延续火热
租金指数环比上升

2021年下半年，大湾区物流租赁市场热度持续高涨，第三方物流和电商企业继续进行业务扩张，并在区域内承租大面积仓储空间。各城平均租金因此继续上涨，大湾区物流租金指数随之环比上升3.1%、同比上升4.5%。

投资情绪保持高涨
价格指数增幅扩大

2021年下半年，在市场租赁需求持续增���及租金保持稳定上升潜力的共同推动下，大湾区物流市场投资情绪进一步增强，加之区域内可投资标的数量相对有限，市场平均价格继续上涨，区域价格指数环比上升4.3%、同比上升6.7%。

租赁需求持续释放
净吸纳量再破百万

截至2021年底，大湾区高标仓总存量上升至1,259.3万平方米。全年，市场租赁需求保持畅旺，区域年度净吸纳量自疫情爆发以来连续两年均超过百万平方米，2021年录得113.8万平方米，区域高标仓平均空置率随之同比下降1.7个百分点，至3.5%。

广佛肇城市板块：

存量：455.1万平方米
平均空置率：4.9%
期内，某知名跨境电商延续强劲扩张势头，在广、佛、肇三城均承租可观的仓储面积。得益于此，该板块年度净吸纳量录得55.3万平方米，占区域总量的48.6%。相较其它板块，本期该板块空置率表现最优，录得3.2个百分点的最大同比降幅。

深莞惠城市板块：

存量：354.4万平方米
平均空置率：2.5%
深莞惠城市板块租赁市场持续火热。截至年底，深、莞的既有项目已近乎满租。鉴于市场长期处于供不应求状态，业主在租户甄选方面逐步提出更高要求，且多倾向于某些特定行业租户或更青睐于选择在本地注册的企业。

珠中江城市板块：

存量：76.3万平方米
平均空置率：2.7%
珠中江城市板块当属大湾区物流市场的后起之秀，近年持续展现出强劲发展潜力，并吸引了更多开发商及投资者的布局。期内，其租赁市场保持活跃，且可由数宗整租交易的达成得以印证。

供不应求推动租用成本上升
深圳平均总租用成本首破60

2021年下半年，在市场整体供不应求的推动下，大湾区城市总租用成本均有上升。

“成本最高”- 香港

香港平均总租用成本仍为区域最高，本期环比上升1.4%，至人民币每平方米每月121.6元。

“再创新高”- 深圳

在租赁需求强劲及可租赁面积有限的共同影响下，深圳平均总租用成本环比上升2.8%，并首次突破60，年末达人民币每平方米每月61.2元。

“增幅最高”- 东莞

得益于租赁及投资市场的强势表现，东莞平均总租用成本录本期最大增幅，环比上升5.2%，期末升至人民币每平方米每月40.9元。

“稳步提高”- 广州

期内，广州平均总租用成本环比上升3.0%，至人民币每平方米每月42.4元。

J9九游会华南区市场研究部主管谢靖宇表示：“‘十四五’开局之年，在国内网络零售市场持续扩张、大湾区经济稳步复苏、区域制造业强势反弹的共同推动下，大湾区物流市场继续释放出强劲增长动能。全年，三大重点城市板块市场热度及关注度提高，租赁及投资需求持续增长，各城项目资产表现进一步提升。这不仅体现出大湾区物流市场的高增长韧性，更彰显出市场未来强大的发展潜力。”

J9九游会中国区产业及物流地产部主管罗瑾表示：”2022年，全球疫情的持续及严峻的世界政治经济环境难免给全球制造业和物流地产在国内发展带来诸多挑战。但随着RCEP的正式生效，国内网络零售市场的进一步扩张，粤港澳大湾区积极发展的持续利好推动，大湾区物流地产市场发展前景仍将保持积极态势。未来，大湾区有望吸引更为多元化的市场参与者进驻布局，区域物流地产市场关注度将进一步提高，物流项目资产表现亦会稳健提升。”