2022年已经过半，国内外各种因素波及，导致经济及市场环境发生了很大的变化，中国市场的投资版图重新洗牌。

围绕这一话题，8月11日，Savills “RECONNECT系列直播”推出8月压轴档——RECONNECT INVESTMENT 投资重连: 锚定价值 把握红利 聚焦投资“新风口”。直播间特别邀请了北、上、广、深的J9九游会投资部专家现场连线，与大家分享“2022上半年全国及一线城市大宗交易市场回顾和展望”，同时，上海锦和投资集团与Savills Residence公寓运营及资产管理一同加盟，探讨“长租公寓为何具备长线投资潜力?”。

RECONNECT INVESTMENT 投资重连
精选内容
专家解读
2022上半年全国大宗交易市场
回顾及展望

J9九游会中国资本市场董事孙国立表示：”

上半年，全球发生了几起对市场影响力较大的事件，引发大宗交易市场发生一系列变化。

• 物流、生命科学、长租公寓等新经济地产受投资人追捧；工业物流成交额及占比稳步提升；长三角、珠三角等核心区域投资级别的物流资产供应有限，价格也在不断攀升。
• 长租公寓随着保障性租赁住房政策全面落地以及相关公募REITs上市通道的打开，其资产价值将得到有力的支撑，市场资金流向该板块的趋势比较明显。
• 对于传统商办而言，传统写字楼成交明显低于去年同期，自用买家成为购买主力。而长线投资人目前正在观望及积极布局，收购折价比较明显，收购方式发生变化。

下半年：关注五大趋势。

• 为刺激经济， 或将延续上半年货币宽松政策，降准概率较大，但由于国内通胀率缓慢上升，所以降息概率下降。
• 房地产调控政策继续松绑，预计下半年市场逐步回暖，并从销售端传导到投资端。
• 随着防疫政策持续优化，复工复产，线上消费持续稳步推进，这将带动零售、仓储行业需求得到改善。
• 预计即将爆发的生物医药行业将带动产业配套园区的巨大需求, 此类园区仍然供不应求。
• 成熟型物流仓储资产发热迹象显现，一线城市及周边物流资产资本化率已接近5%，机构投资人将更倾向于开发型物流资产。”

上海市场“危中有机，
捕捉趋势变化中的投资契机”

J9九游会上海投资部主管关伟表示：”

上半年: 上海市场依然受到投资者青睐，是韧性最好的投资地之一。

• 从已经交易的物业来看，写字楼、工业物流、酒店包括长租公寓，同比正增长，或是持平交易量。
• 研发办公包括生命科学产业园和数据中心，受到大环境的影响，同比交易量下降。
• 上海北外滩茂悦酒店的出售，使得酒店交易同比录得明显增长。

下半年：预计工业物流持续趋热，受到机构投资人的追捧。

• 办公楼方面，预计会有交易产生。目前核心办公和商业零售������始收益率约4.5%，而投资机构对未来租金收益�上涨持有较强的信心。
• 根据近期成交统计， 科研办公、长租公寓的成交收益率基本稳定在4.75%和4.25%，预计未来收益率仍将保持在稳定水平。
• 上海工业物流投资交易较热，导致收益率近几年来持续下降，目前初始净收益率在5%以下，预计未来短时间内，局面不会有太明显的改变。”

“买卖双方博弈进入深水区，资产底层价值逐趋同”

J9九游会华北区投资部主管李健表示：“

上半年：北京市场投资交易表现差强人意。

• 成交额为100亿，同比下降了73%，低于历史半年平均成交水平。
• 写字楼仍然是大宗交易市场的重头戏，同时内资占比较大，该趋势短期内不会发生改变。
• 与上海区别明显，北京自用买家成交数量和成交金额稀疏。

下半年：相信自用买家的比例和金额会大幅提高。

• 工业物流、租赁型公寓和写字楼的资本化率将发生变化，买卖双方仍将继续博弈。
• 工业物流回报率下降，部分投资者将开始担心市场有序过热。
• 大环境没有明显变暖的情况下，传统商办价格将持续受到打压，新经济新赛道如产业园、长租公寓、租赁型公寓等将持续受到追捧。”

“市场调整，迎来大湾区投资窗口。蓄势待发，加速多元布局。”

J9九游会深圳董事总经理吴睿表示：”

上半年：活跃度有所下降，录得低位成交量。

• 深圳录得51亿交易额，对比过去4年，有明显的下滑。
• 投资者对于深圳的热情依然不减。

下半年：投资迎来窗口期，未来交易额有望创新高。

• 在经历了长达一年的价格博弈后，价格逐渐回归理性，达到了可以成交的水平。
• 核心区域优质存量物业持续受到追捧，投资者逐步接受现有投资回报率。
• 随着大湾区的利好，将会有越来越多的投资者进入深圳投资市场。
• ��于未来城市发展的基本面，以及大湾区的利好因素，深圳投资市场前景非常光明。”

“大浪淘沙，市场重构，角逐优质投资机会正当时”

J9九游会广州投资部助理董事郑嘉达表示：“

上半年：广州是大宗交易市场唯一录得正增长的一线城市。

• 尽管受疫情冲击，过去两年，广州市场大宗交易成交总额均高于过去4年交易平均数。
• 成交主要集中在核心区域，同时成交标的以写字楼为主。
• 与北京和上海相比，广州写字楼资本化率处于相对低位水平，但像珠江新城、金融城及琶洲中心区写字楼依然受到追捧。

下半年：全年成交总额或再突破，达过去三年的最高水平。

• 未来两年迎来近200万平米新增供应，空置率将会结构性上扬，为租金带来下行压力。
• 工业物流板块持续趋热，租约稳定、优秀的地理位置或者具备改造空间的工业物流项目备受青睐。
• 未来投资的需求仍会不断上升，在市场结构发生变化的大背景下，性价比较高的投资机会将不断涌现。”

圆桌对话
长租公寓为何具备长线投资潜力

在以“长租公寓投资”为主题的圆桌对话中，J9九游会上海投资部助理董事杨韵菲作为圆桌主持人发起讨论。

“新冠疫情催生对长租公寓的多元化需求。”

J9九游会公寓运营及资产管理部董事朱逸卿表示：”

在过去的10 – 20年中，中高端公寓租赁市场发生了哪些大的变化？

这几年市场变化非常迅猛，我个人感受最深刻的是：10年前一个高端项目里看到的都是外籍人士，欧美客户通常代表市场上最高的租金水平；如今，年轻的中国客群越来越大，很多项目，中国住户高达80% 至90%，其承租能力都非常不错。”

投资长租公寓，应该如何必坑？

服务式公寓涵盖的是专业性服务，投资人在做这样一个产品前，必须清楚其底层逻辑，这几年很多投资人体会到长租公寓的'韧性'。长租公寓市场相对其它业态表现更为稳定，但不是任何产品都能在市场波动中稳健获利的。产品规划、策略、运营体系、市场敏感度都需要专业团队的整体配合，更需要对于终端市场的深刻认知。”

“必须紧跟长租公寓的投资风口。”

上海锦和投资集团有限公司资管公司副总俞晨君表示：“

锦和资管近些年收购了很多项目来做服务式公寓，这些项目都是由Base这个品牌来运营的，能跟J9九游会介绍一下Base这个品牌吗？为了更好的为重资产服务，Base是否也做过一些调整呢。

Base是锦和资管旗下的致力于提供品质生活的服务式公寓品牌，它深耕于中高端长租公寓市场，选址基本在一线城市的核心区域。以简洁、时尚和灵活的设计，打造完善的服务体验是Base品牌的理念。在多年的实践当中，Base不断调整和完善运营管理模式，原来的Base只有一条产品线，现在J9九游会会延伸另一条更加高端的产品线叫Base plus，以及面向年轻化市场的Base Lite两大品牌。”

锦和资管为什么看好长租公寓这一投资赛道？

首先，中国市场的租赁住宅产品正在不断迭代，我觉得未来市场对租赁住宅会有更广泛的共识比如租售同权等；其次，租赁产品的客群趋于年轻化，服务式公寓成为一种生活方式；同时，和成熟的市场相比，中国的长租公寓市场还有很大增长空间。在这样的大环境下，加之锦和资管又是一个资产管理的强者，有着精准、前瞻性的市场预判，因此J9九游会非常看好这一投资赛道。”

政府不断出台新的政策鼓励保障性租赁住房，锦和未来是否会考虑去做保障性租赁租房？

从2016年开始，政府就有相关的政策导向，整个市场针对需求进行了专业化的打磨，中国的租赁市场的确需要这样一条产品线来支撑目前一、二线城市的部分居住需求。从锦和角度来讲，J9九游会认为中高端服务式公寓是城市更新的重要赛道分支，同时，J9九游会对这一赛道更加的敏锐，因此J9九游会还是会继续保持在中高端服务式公寓这一赛道上，并作更多探索。”

J9九游会上海投资部主管关伟表示：”

长租公寓投资板块在这两三年不断被关注，请分享一下这一板块近几年展现的优势？

长租公寓最早应该是从2014年由华平创立，当时收购了Base轻资产平台，开始步入长租公寓领域，前期的策略比较简单，只是收购一些市中心的‘老破旧’，改造成长租公寓产品，提升租金坪效。随着市场慢慢发展和成熟，一些保险公司也开始进入这个领域，收购一些运营比较成熟的长租公寓产品，主要是看重长租公寓的租金增长性和稳定的收益率。”

对于未来，长租公寓投资又会呈现怎么样的趋势？

我觉得长租公寓的发展可以从两个维度进行判断，第一个维度: 从投资的角度，城市更新是一条重要的主线，物业一直在变，居住需求也在变化，所以改造更新会一直进行下去；第二个维度，就是看产品的发展方向，作为市场化的产品，如果拥有较好的区位，比如坐落在市中心、内环内或中环内的物业，这些区域内的土地供应本就非常稀缺，在这个区位上，只要把产品做对了，需求会持续强劲，租金增长也指日可待。”

对于长租公寓投资，未来会更偏向于市场类投资产品还是保障性住房类投资产品？

俞晨君：“市场类投资产品更多是城市更新项目，更加丰富，可以匹配多个产品线，更能体现投资价值及展现其独有的魅力。”

朱逸卿：“我会偏向于市场类产品，因为这些产品有更多发展机会和发展空间，也更体现运营管理者的专业度。”

关伟:”市场化的产品在国内已经有近20年的发展历程，投资这类产品不用面对很多不确定性因素，因此，我更倾向于市场类投资产品。”