2021年，在疫情反复、房地产市场调控、金融政策收紧等多重冲击下，深圳大宗交易市场呈现悲观态度，年中有效交易不活跃，总成交额同比下降6%。展望未来，深圳大宗交易市场在2022年有何期待？又将会向哪个方向发展？有哪些资方在持续关注深圳？新的一年开发商又将面临怎样的挑战？J9九游会深圳公司董事总经理吴睿将从5个投资者关注的问题出发，全面、深度地剖析2021年深圳大宗交易市场情况，并对未来市场发展趋势进行多维度展望。

第二年疫情下的全国一线城市大宗交易整体表现如何？

2021年全国一线城市总体趋势都在回暖，四大一线城市总成交额近1800亿元，同比增长约7%。上海成交领跑全国，总成交额突破700亿元，成交宗数创70宗新高，仍然是境内外投资机构、险资及自用客户的主要投资市场。

四大一线城市的单宗交易额均有所减小，其中北京大额成交最多，平均单宗金额约17.7亿元。而深圳平均单宗成交金额最小，约9.3亿元，其中自用客户为主要购买力，主要受深圳定位及政策等多重利好，全国性自用客户正在积极关注大湾区市场。

就深圳市场而言，2021年深圳成交32宗大宗交易，总成交金额约297亿元，总成交额同比下降约6%，但成交宗数显著增加，可见小规模交易正成为市场主流。

2021年的深圳大宗交易市场呈现哪些特点？

整体而言，深圳全年的有效成交并不活跃。第一季度录得成交额最高，约142亿元，主要为去年在谈交易。第二、三季度受疫情反复、房地产市场调控、金融政策收紧及境外债危机等多重因素影响，叠加了市场过度的悲观反应，使得有效交易量下滑。第四季度由于临近年底业绩实现，陆续有上市企业自用购置及开发商旧改项目购置的成交，使得市场整体交易量回升。

就买家类型而言，自用客户占71%，为商用物业绝对购买主力。企业客户持续看好深圳经济及产业发展前景，如汇丰银行、深高速、中国乔丹、华润水泥等实力企业陆续在深购置总部物业。就物业类型而言，写字楼、工业及土地仍为主流交易标的，约占总成交80%。性价比较高的小规模商业也是投资者主要购置标的。

怎么看待深圳工改类城市更新交易的趋势变化？

过去十几年深圳工改类城市更新交易跌宕起伏，J9九游会在这一领域促成的交易规模遥遥领先。现阶段十四五规划尚未完整落地，加之政策不确定性、集中供地、开发商现金流紧缺等因素，市场呈现出总体大额交易不活跃，小额成交为主的态势，总交易金额较去年同比下降约36%。

但由于深圳土地资源匮乏的客观事实，核心区域的项目仍会为投资者的重点购置标的。同时，该类项目主流投资逻辑逐渐由开发销售快周转型转为运营持有型。经过过去两年的市场调整，部分工改类项目价格回调向稳，部分项目已经满足中长期持有运营的投资要求。

在信用维稳、去杠杆化的大背景下，开发商将如何自救？

面对充斥流动性压力和信用危机的宏观大背景，困境开发商将聚焦于资产处置以解决债务及流动性风险，但此类交易往往因高额负债而变得难以成交。而另一类开发商虽然经营较为稳定，但在面临销售下滑的业绩压力下也需释放优质核心资产出售，以获得更好的流动性。

经历了不平凡的十四五开局之年，您对未来深圳几年的大宗交易有何期待？

虽然疫情持续反复，但2021年深圳的写字楼租赁市场空前活跃。TMT、金融行业发展迅猛产生大量市场需求，令全市净吸纳量首次接近120万平方米，再创历史新高。同时，在粤港澳大湾区规划红利下，区域全要素生产率有望不断提高。

作为中国未来最具发展潜力的区域之一，深圳已经成为各类投资者战略部署重镇。在租赁市场的稳定发展及大湾区利好政策的强势加持下，机构投资者将长期看好深圳市场并逐渐接受现有的投资回报率，给予未来的深圳更高的溢价预期。

预期今年国内资金会有所放宽，在境内外资金相对宽裕的背景下，更多机构投资者会持续关注国内优质投资机会，核心区域带稳定收益的存量商业、办公、酒店等物业受专业投资机构追捧。

开发商的资产处置为市场带来更多可供交易标的，在内外压力下，卖家的资产售价或进一步下调，买家议价空间有所提升，这也为中长期投资者带来难得一遇的投资窗口期。

在经历政策变动及多轮市场议价后，预期部分核心区域的工改项目价格逐步回归到合理水平，具备更多成交机会。同时，对于旧改不确定性较高的项目，开发商投资思路从开发逐步转变为产业运营。而运营成熟的产业园、数据中心、物流仓储等项目仍是资本追逐热点，但深圳可交易标的稀缺。

深圳正处于粤港澳大湾区和深圳先行示范区“双区”驱动的重大历史机遇期，倍受境内外投资者关注。经过2021年洗礼的深圳房地产大宗交易市场表现出强大的韧性，将会在2022年迸发出新投资机遇和活力，而持续关注深圳大宗交易市场的中长期投资者们也将迎来新一轮的投资窗口期。